上手な不動産の購入・売買
１． 不動産業者を選ぶ
不動産業は、営業免許を行政から受けてから初めて営業許可が下ります。
その条件として以下のモノがあります。
1. １０００万円の営業保証金を法務局に供託する。又は、それを保証する保証協会の会員に所属すること。
2. ５人に１人の割合で、選任の宅地建物取引主任者を事務所ごとに配置する。
営業所は以下の条件を満たしている必要があります。1. 宅地建物取引業者票を事務所にの掲示。※１
2. 国土交通省認定の保証協会会員票の掲示。
3. 報酬額票の掲示。
4. 流通機構の会員票とステッカーの掲示。
5. 所属の宅地建物取引業協会票とステッカーの掲示。
（全国宅地建物取引業協会は、ハトのマークを使用しています）
上記事項は最低条件で、以下の項目が良い業者かの判断基準となります。- お客様の立場で、ちゃんと話を聞いてくれる。（そのツモリの業者も気をつけましょう）
- 押し付け的ではないこと。（物件が良くても後が大変です）
- 担当者に専門知識がある。（よくわかってない担当者だと後々大変です）
- 担当者や社員がコロコロ変わらない。（業者に相談するようになったらわかります）
- 近所の評判が悪くない。（普段の行いがわかります）
：免許の有効期間、代表者名、選任の取引主任者名、免許番号が記載されています。
免許番号と有効期間で、その業者の営業年数が分かります。
免許番号は、京都府知事 （5）8913のように、（）の中に数字が入ります。
この数字は何回目の有効期間（満４年で更新が必要）かを示しています。
１ならば、１〜４年目。４ならば１３〜１６年目、という事になります。
これと有効期間の若い方の日付を見ると、営業年数がわかるというわけです。
２． 業者の必要性
近所、友人の紹介の個人間取引には、
売買契約書の締結がない事や、契約文言に理解しにくいところがあります。
住宅ローンの申し込みに必要書類が揃わない場合があります。
契約を解除する事が出来ません。
等々の不備があり、
トラブルの原因になりやすいのです。
※友人や親戚でも、キッチリしないと問題があった場合に大変です。
不動産業者は、業法や、協会の基準に準じています。
業法に定められている重要な事。重要事項の説明を、選任の取引主任者（通称、宅建の資格保有者）がする事と義務付けられています。
契約書は業協会の標準的な契約書を利用することが多く、細かなところまで書かれています。
トラブルになった場合、業者は専門家なので個人間より早く解決できます。業者に不備があった場合、契約を解除できる場合もあります。
業者は保証協会に１０００万円の供託金を預けていますので、金銭的にも安心できます。
３． 瑕疵 （かし）：物に隠れた欠陥
【瑕疵の例】
- 屋根や外壁からの雨漏り。
- 台所の排水不良や漏れ。 床の沈みや破損。
- 建物にシロアリがついていた。
- 土地が都市計画街路に指定されていた。
- 土地の地番が違う。
- 道路が認定道路ではなかった。
- 容積率が規定を超えていて、壊したら同じ大きさの建物が建てられない。
- 建築しようとしたが、他の建築確認でその面積が含まれていて、建築不可であった。
※ただし、中古住宅を新築住宅と同じように考えてはいけません。
壁や屋根を、全く汚れの無いように全部入れ替えるだけでも相当な費用がかかり、全てを新築と同じにすると、新築より販売価格が高くなります。（一度壊して建て直す様なものです）
４． 瑕疵担保責任 （かしたんぽせきにん）
個人⇔業者間の取引には、
個人⇔個人にはないルールがあります。
それが瑕疵担保責任です。
売買・請負などの有償の契約で、
その対象になるものに欠陥や隠れた傷（瑕疵）がある場合、
売り主（請負者）などの引渡者が買主等の権利者に対して負う担保責任です。
買主は善意無過失である限り、
契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、
売主に対して賠償請求をすることができます。
また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、
契約を解除することができます。
ただしこれらは、
買主が瑕疵を知ったときから1年以内（民法上なので特約には注意）にしなくてなりません。
※「隠れた」とは、通常人の注意を払っても発見できないことをいい、「瑕疵」とはその対象不動産について通常有すべき品質・性能を有しないことをいいます。 |
平成12年４月１日に
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。
【新築住宅】
新築住宅の取得契約（請負／売買）において、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について10年間の瑕疵保証責任が義務づけられることになりました。また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、特約を結べば20年まで伸長可能になりました。
【新築以外の住宅】
新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、宅地建物取引業法では「物件の引渡日から２年以上」とする特約を認めており、特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから１年間」となります。
【補修義務について】
売買契約上の瑕疵担保責任には住宅の品質確保の促進等に関する法律による特例を除いて、物件の補修義務がありません。瑕疵担保責任の内容は、損害賠償請求、契約解除のみです。
瑕疵担保責任については、物件・部位ごとに責任期間が違うので細かく確認をしてください。
５． 相談できる不動産業者を作ろう
１〜４を踏まえて、良識ある優良な業者を選びましょう。
町の不動産業者は一般的に地域密着型なので、積極的に町の不動産業者を利用しましょう。
ただし、１番目の項目を忘れないように！
６． 一番気をつける事
不動産を選ぶにあたって、気をつけないとイケナイ事があります。
・ 同じ物件を複数の違う業者に問い合わせても根元は同じです。
たまにあるのですが、色々な業者に問い合わせ、一番安いところで購入しようとしているのでしょうが、
結局は売主、売り元業者と繋がっているので印象が悪くなるだけです。
・ トータル費用の不鮮明さ
掛かる費用は、物件価格と、仲介手数料だけではありません。
売買だけでなく、賃貸でさえも色々と必要な場合があります。
仲介手数料が安いから、家賃が安いから、だけでは落とし穴があるかもしれません。
・ ガラの悪い業者
部屋で囲まれて無理矢理契約させられた。脅されてサインした。等は、
逆に良い不動産業者なら、無効にできる可能性があると教えてくれるでしょう。
・ ネットだけでなく、現地もちゃんと確認すること
サイトで公開されている情報だけでは、大事な部分はさっぱりわかりません。
ちゃんと物件を案内してもらい、納得いくまでチェックしてください。
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